上海買房投訴相關重要條文（二）

关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知

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一、 买卖中介经纪服务收费标准      经纪机构提供买卖中介经纪服务，应与客户事先签订书面委托合同，明确实际收费标准。经纪机构在提供基本服务内容，办理完产权过户、户口迁移等手续后，方可收取买卖中介经纪服务费。     五、 各级物价检查机构应加强对居住房屋中介服务收费行为的检查     对自立项目收费、强制收费、价外收费、未经审核同意擅自突破收费标准上限，以及其他违反本通知及有关法律法规的收费行为，应依法予以查处。 序号 基本 服务项目 基本服务内容 最高收费标准 买方 卖方 1 权籍调查 1、  向房地产交易中心调查、征询所交易房屋权利的来源、现状、有无抵押、有无权利限制等，做好书面记录； 2、  调查、征询涉及权利人的处分要求和条件；核实处分资格、权利人和相关人的身份及权利等。 房产交易中心登记成交价的1% 房产交易中心登记成交价的1% 使用状况 调查 1、  收集、调查、征询房屋座落环境、使用年限、有否隐瞒缺陷、房屋内的顶、墙、地、门、窗及设备等是否需要检测或修复，设备转让价格及有关费用的结清情况等； 2、  向物业管理单位查询有无租赁、违章搭建、相邻关系侵权，以及维修基金的缴纳和使用情况等。 行情调查 1、  收集、调查、征询买卖价格的行情比较、税费结算、房屋户型比较、买卖双方的心理价格比较、有关政策变动的影响等； 2、  进行各种形式的信息发布活动等。 确定成交意向，订立交易合同 1、  陪同双方当事人实地踏勘房屋、设备、环境； 2、  约定洽谈时间、沟通买卖双方的成交意向；出示和认定权籍资料、确定当事人身份等； 3、  为成交双方选择合同文本，进行签约指导、见证，如实告知成交双方买卖合同的约定条款和注意事项、履行方式、支付房款的方式等。 办理 产权过户 双方当事人过户手续资料收集、报告、确认、确权时间约定，代收代付应由客户支付的税、费，完成所有交易过户、户口迁移、房屋入住手续。 2 办理房屋入住有关手续 水、电、煤、电话、有线电视等过户和结算手续等。 200元 200元 3 代办贷款 提供阶段性贷款担保；办理房地产抵押贷款及登记手续。 400元 － 4 单独办理产权过户 双方当事人过户手续资料收集、报告、确认、确权时间约定，代收代付应由客户支付的税、费，完成所有交易过户、户口迁移、房屋入住手续。 300元 － 备注： 2、经纪机构办完产权过户、户口迁移等手续后，方可收取经纪服务费。经纪服务费原则上由买卖双方平均分摊，买卖双方也可书面约定经纪费分摊办法。 5、经纪机构提供的其他延伸服务项目，须按服务项目逐一明码标价，并由客户自愿选择，不得强制或诱导提供服务并收费。

大陸買房的幾個經驗（二）：交房與違約的維權重點

交房部分：

交房的重點在於驗收，這次遇到的是中介拆除了空調、大風扇、櫥櫃、抽油煙機、煤氣爐、熱水器等所有設施，包含連方東當初承諾的洗衣機、電視等。

未來處理房屋合同，重點就是在合同的第五條（乙方可以被拆除設施的價值向甲方求償）、補充條款一（設施設備均能正常使用及與簽訂本合同之日相符）與附件二（設備與裝飾的定義）。

詳細來說，必須做到下列幾點：
1.在附件二詳細定義所有需移交的設備與裝飾（家具、空調、用電插座、用水管路、櫥櫃...）
2.在合同締結當日至房屋拍照存證，拍照需有所有移交附件，並與房屋產權人及中介合照（洗衣機管路記得照）
3.若為買方，在補充條款加註若因設備毀損或未完整過戶導致無法驗收，視為因無法交接而違約，比照合同十處理
4.若為賣方，需註明若附件二完整能使用，需無異議交付尾款
－－－－－－－－－－
違約部分：

對中介而言，不成交的利益比成交更多，是故一個沒有良心的中介，是會刻意尋釁挑起買賣雙方的不和諧。

中介奸詐的地方在於，其利益書寫於買賣雙方的協議書而非合同，事故很容易忽略：
1.定金部分：買方若毀約，中介可取得毀約金（定金2倍）的50%
2.定金部分：賣方若毀約，中介可取得毀約金（定金1倍）的50%
3.房款部分：若甲方或乙方違約，中介可取得2%的房款作為給中介的違約金
4.房款部分：若兩方談妥解約，雙方需各支付1%的房款給中介

上海買房投訴相關重要條文

城市房地产中介服务管理规定

　　第十八条　房地产中介服务费用由房地产中介服务机构统一收取，房地产中介服务机构统一收取，房地产中介服务机构收取费用应当开具发票，依法纳税。

　　第二十一条　房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：
　　（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；
　　（四）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；

　　第二十三条　因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务可以对有关人员追偿。

　　第二十四条　违反本规定，有下列行为之一的，直辖市、市、县人民政府房地产管理部门会同有关部门对责任者给予处罚：
　　（三）违反本规定第二十一条规定的，收回资格证书或者公告资格证书作废，并可处以１万元以上３万元以下的罚款；

上海市房地产买卖合同

第五条 

自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间，凡已纳入本合同附件二的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，应按被损坏、或被拆除的房屋装饰及附属设施【估值壹倍】向乙方支付违约金。

補充條款

5.甲方须保证交房时本合同附件二所列之房屋内附属设施、设备均能正常使用及室内装饰与签订本合同之日的状况相符

上海住房與中介的主管單位

上海住房與中介的主管單位

1.上海市城乡建设和交通委员会

黄　融　　
上海市城乡建设和交通委员会主任

下轄住宅建设协调处

刘海生
上海市城乡建设和交通委员会副主任兼上海市住房保障和房屋管理局局长、党组书记
分工：主持市住房保障和房屋管理局全面工作；分管委的住房保障、房屋管理和房地产开发市场监管工作。

2.上海市住房保障和房屋管理局

下轄房地产市场监管处

姓名：刘海生
职务：党组书记、局长
分工： 全面主持局党政工作。主管党组和行政事务，组织人事、资金管理和政策研究工作
简介： 刘海生，男，1956年6月生，汉族，大学学历，高级工程师，2008年11月起任上海市住房保障和房屋管理局党组书记、局长

姓名：庞元
职务：党组成员、副局长
分工： 分管房地产开发、交易、住房制度改革、住房保障、房产产权产籍和私房落政、新闻报道、信息化建设等管理工作
简介： 庞元，男，1955年10月生，汉族，大专学历，高级工程师，2008年11月起任上海市住房保障和房屋管理局党组成员、副局长

长宁投诉中心 上海市长宁区长宁路599号一楼信访办 200051 22050628
长宁区建设和交通委员会 长宁路599号5楼 200050 22050000

大陸買房的幾個經驗

最重要的還是，維護自身權益的白紙黑字紀錄，而這樣的紀錄要取得並不容易，交易的對方與仲介都不希望灰色空間縮小，所以最好的方式是在交付訂金前，就對雙方說清楚，更好的是，擬定一張公約，由仲介當公証，雙方簽名後付訂，這樣問題會小很多，當然，前提是對方急著賣（買），這個方法也可辨識客戶的急切程度。

這次買房牽涉到賣方的產證是舊版的，部分資料無法線上調取，增加了難度，這成為了未來處理這方面的重要心得。

買家的重點：
1.請賣方提供30元的產權調查，確認土地與房屋所有權的移轉變更狀況，並確定土地與房屋不存在任何產權爭議與其他權利人主張各項權利之事。
2.通常會卡到買家的另一個重點是貸款，麻煩的是，貸款也需要賣方提供資料，所以最好加註貸款未能播下是因賣家不積極或無法提供相應資料，應為賣方之責任的豁免條款。

賣方的重點：
1.賣房端其實是比較佔優勢的，所以大概只有一點比較重要，就是明訂定金之前最晚多久首付，首付之後最晚多久貸款，若超過時間，則有權取回產證；這可以訂立一個不離譜的時間，如一個月。

虧損後隔年獲利時，再隔年如何可配發股利

轉於23XX

國喬在沒發股利的8年內
除了90.91.92.97這四年
剩下的93.94.95.96年EPS皆為正數
為何還是沒發放特別股股利?
因為它之前的虧損用"未實現重估增值"沖銷掉
所以當它每年有獲利的時候
要全部優先把獲利補回去"未實現重估增值"
所以既始有獲利也沒有發股利
而到98年第三季為止
它還沒補完的"未實現重估增值"之金額計193,289仟元
而到98年第三季為止
"累計盈虧"為170,923仟元
而民國90年至97年度之特別股股息合計96,000仟元(4.8元股利所需的錢)
再加上98年的12,000仟元
表示說第四季要賺超過(193,289-170,923)+12,000+96,000=130,366仟元
它才夠發特別股5.4元的現金股利
1-3季累計只有170,923仟元
所以第四季要多賺130,366仟元
才會發股特別股股利對麻?
而且根據
民國97 年7 月15 日起，依新修正「營利事業資產重估價辦法」之規定
97年之後可以不用回補當初拿去補虧損的"未實現重估增值"
所以應該還是會發這5.4元的現金股利
除非它第四季突然把錢拿去做別的事情,或是虧損很多
不知道我這樣的推論哪裡有錯麻?
可以請各位大大賜教一下
但是我還兩個疑問
一.
它98年的時候不發股利的原因是
"本公司97年度因尚有未彌補虧損故不配發股利"
雖然他97年EPS是負的
但它這句話的意思是"要等補完虧損才會發"
還是只是單純因為97年是虧錢所以不發?
不然照理來說修改完那個法條以後
應該就不用回補那個在"未實現重估增值"的虧損了
二.
他97年第四季的損益表裡面
普通股每股盈餘:-3.82
可是稀釋每股盈餘:0.00
稀釋以後應該是變少吧
怎麼會變成0
這是怎麼回事呢?

以上數字資料都是在公開觀測找到的
希望有好心的大大可以指教一下

權證觀察與心得

自編權證Q&A

1.
Q：權證的手續費是多少？
A：費用如同股票，手續費0.1425%

2.
Q：為何有些沒有標的？
A：應為已過結算日之權證，停止交易，故無標的

3.
Q：權證可否在到期日前提前履約？
A：需看發行形式，歐式不可提前履約；美式若權證現貨價超過履約價則可提前履約

4.
Q：權證履約是取得現金亦或股票？有何需注意之處？
A：取得股票或現金由發行券商決定，投資人無決定權；若取得的是現金較為單純，券商會將現貨價減去履約價的現金給投資人，若取得的是股票，投資人需繳付履約價的現股費用，再自行賣出，這部份不可用融資取得，故需考慮現金是否充足。

5.
Q：權證的上市價格如何決定？
A：由發行券商決定，故券商會在考量投資人購買意願後，挑對券商最有利的價格決定上市價格

6.
Q：權證履約時兌換現股都是1:1嗎？
A：不一定，要看券商公布的資料，若不清楚直接電話問發行券商

7.
Q：權證的發行期間都是半年嗎？
A：不一定，有些是一年；但發行券商對上市櫃公司資訊掌握度約為半年，故設定半年對其最有利，也較能透過時間價值海削散戶投資人

8.
Q：交易權證要滿足什麼條件才能安全獲利？
A：由於權證有發行期間，因此要安全獲利，首要在於必須有把握該權證在發行期間中能走至價內（股票現貨價＞權證履約價）。否則期間一過，所有錢就是廢紙。當權證到履約價以上時，該權證的合理價格為 股票現貨價－權證履約價＝權證現貨價 因為若現貨價低於股票現貨價－權證履約價之差，理論上即可產生套利行為（限美式，因歐式必須到期才能履約）。而透過履約交易權證的獲利，必須將股票現貨價與權證履約價的價差減去買入權證的持有成本。考量到權證跌價至零的風險，交易權證要獲利並不容易，除非對該標的的獲利與上漲時間有相當把握。

9.
Q：簡潔說明未來若交易權證的重點？
A：交易權證不能為了從權證獲利而買權證，必須是作多股票時的槓桿；交易權證必須有把握股票現貨價＞權證履約價；交易權證只能選美式；交易權證要把買權證只當成買一個以固定價格履約的權利，股票還是有成本的，因此這個權利價超過1元都可以說非常不合理。