上海買房投訴相關重要條文（三）

上海市经纪人条例

第十七条 第十八条 公司从事经纪活动，除应当符合《中华人民共和国公司法》规定的条件外，还应当有五名以上与其经营范围相适应的执业经纪人。

　　合伙企业从事经纪活动，除应当符合《中华人民共和国合伙企业法》规定的条件外，还应当有两名以上与其经营范围相适应的执业经纪人。

　　个人独资企业从事经纪活动，除应当符合《中华人民共和国个人独资企业法》规定的条件外，还应当有一名以上与其经营范围相适应的执业经纪人。

　　非公司企业法人从事经纪活动，除应当符合《中华人民共和国企业法人登记管理条例》规定的条件外，还应当有五名以上与其经营范围相适应的执业经纪人。

第二十七条 执业经纪人不得有下列行为：

　　(二)以隐瞒与经纪活动有关的重要事项、虚构订约机会、提供不实的信息、夸大业绩的虚假宣传等手段促成交易;

　　(三)与他人恶意串通，或者以胁迫、贿赂等手段促成交易;

　　(五) 利用执业便利，收取佣金以外的报酬;

　　(六)违反本条例第二十七条第(二)项、第(三)项规定，在经纪活动中弄虚作假或者以非法手段促成交易，给当事人造成损失的，对执业经纪人处以一千元以上十万元以下的罚款;情节严重的，并可吊销经纪执业证书;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　(七)违反本条例第二十七条第(四)项、第(五)项、第(六)项规定，侵犯委托人商业秘密或者在经纪活动中牟取不正当利益，给当事人造成损失的，按照有关法律、法规的规定予以处罚，并吊销经纪执业证书。

　　前款规定的吊销经纪执业证书的处罚决定，由市工商局作出。

上海買房投訴相關重要條文（二）

关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知

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一、 买卖中介经纪服务收费标准      经纪机构提供买卖中介经纪服务，应与客户事先签订书面委托合同，明确实际收费标准。经纪机构在提供基本服务内容，办理完产权过户、户口迁移等手续后，方可收取买卖中介经纪服务费。     五、 各级物价检查机构应加强对居住房屋中介服务收费行为的检查     对自立项目收费、强制收费、价外收费、未经审核同意擅自突破收费标准上限，以及其他违反本通知及有关法律法规的收费行为，应依法予以查处。 序号 基本 服务项目 基本服务内容 最高收费标准 买方 卖方 1 权籍调查 1、  向房地产交易中心调查、征询所交易房屋权利的来源、现状、有无抵押、有无权利限制等，做好书面记录； 2、  调查、征询涉及权利人的处分要求和条件；核实处分资格、权利人和相关人的身份及权利等。 房产交易中心登记成交价的1% 房产交易中心登记成交价的1% 使用状况 调查 1、  收集、调查、征询房屋座落环境、使用年限、有否隐瞒缺陷、房屋内的顶、墙、地、门、窗及设备等是否需要检测或修复，设备转让价格及有关费用的结清情况等； 2、  向物业管理单位查询有无租赁、违章搭建、相邻关系侵权，以及维修基金的缴纳和使用情况等。 行情调查 1、  收集、调查、征询买卖价格的行情比较、税费结算、房屋户型比较、买卖双方的心理价格比较、有关政策变动的影响等； 2、  进行各种形式的信息发布活动等。 确定成交意向，订立交易合同 1、  陪同双方当事人实地踏勘房屋、设备、环境； 2、  约定洽谈时间、沟通买卖双方的成交意向；出示和认定权籍资料、确定当事人身份等； 3、  为成交双方选择合同文本，进行签约指导、见证，如实告知成交双方买卖合同的约定条款和注意事项、履行方式、支付房款的方式等。 办理 产权过户 双方当事人过户手续资料收集、报告、确认、确权时间约定，代收代付应由客户支付的税、费，完成所有交易过户、户口迁移、房屋入住手续。 2 办理房屋入住有关手续 水、电、煤、电话、有线电视等过户和结算手续等。 200元 200元 3 代办贷款 提供阶段性贷款担保；办理房地产抵押贷款及登记手续。 400元 － 4 单独办理产权过户 双方当事人过户手续资料收集、报告、确认、确权时间约定，代收代付应由客户支付的税、费，完成所有交易过户、户口迁移、房屋入住手续。 300元 － 备注： 2、经纪机构办完产权过户、户口迁移等手续后，方可收取经纪服务费。经纪服务费原则上由买卖双方平均分摊，买卖双方也可书面约定经纪费分摊办法。 5、经纪机构提供的其他延伸服务项目，须按服务项目逐一明码标价，并由客户自愿选择，不得强制或诱导提供服务并收费。

大陸買房的幾個經驗（二）：交房與違約的維權重點

交房部分：

交房的重點在於驗收，這次遇到的是中介拆除了空調、大風扇、櫥櫃、抽油煙機、煤氣爐、熱水器等所有設施，包含連方東當初承諾的洗衣機、電視等。

未來處理房屋合同，重點就是在合同的第五條（乙方可以被拆除設施的價值向甲方求償）、補充條款一（設施設備均能正常使用及與簽訂本合同之日相符）與附件二（設備與裝飾的定義）。

詳細來說，必須做到下列幾點：
1.在附件二詳細定義所有需移交的設備與裝飾（家具、空調、用電插座、用水管路、櫥櫃...）
2.在合同締結當日至房屋拍照存證，拍照需有所有移交附件，並與房屋產權人及中介合照（洗衣機管路記得照）
3.若為買方，在補充條款加註若因設備毀損或未完整過戶導致無法驗收，視為因無法交接而違約，比照合同十處理
4.若為賣方，需註明若附件二完整能使用，需無異議交付尾款
－－－－－－－－－－
違約部分：

對中介而言，不成交的利益比成交更多，是故一個沒有良心的中介，是會刻意尋釁挑起買賣雙方的不和諧。

中介奸詐的地方在於，其利益書寫於買賣雙方的協議書而非合同，事故很容易忽略：
1.定金部分：買方若毀約，中介可取得毀約金（定金2倍）的50%
2.定金部分：賣方若毀約，中介可取得毀約金（定金1倍）的50%
3.房款部分：若甲方或乙方違約，中介可取得2%的房款作為給中介的違約金
4.房款部分：若兩方談妥解約，雙方需各支付1%的房款給中介

上海買房投訴相關重要條文

城市房地产中介服务管理规定

　　第十八条　房地产中介服务费用由房地产中介服务机构统一收取，房地产中介服务机构统一收取，房地产中介服务机构收取费用应当开具发票，依法纳税。

　　第二十一条　房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：
　　（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；
　　（四）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；

　　第二十三条　因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务可以对有关人员追偿。

　　第二十四条　违反本规定，有下列行为之一的，直辖市、市、县人民政府房地产管理部门会同有关部门对责任者给予处罚：
　　（三）违反本规定第二十一条规定的，收回资格证书或者公告资格证书作废，并可处以１万元以上３万元以下的罚款；

上海市房地产买卖合同

第五条 

自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间，凡已纳入本合同附件二的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，应按被损坏、或被拆除的房屋装饰及附属设施【估值壹倍】向乙方支付违约金。

補充條款

5.甲方须保证交房时本合同附件二所列之房屋内附属设施、设备均能正常使用及室内装饰与签订本合同之日的状况相符

上海住房與中介的主管單位

上海住房與中介的主管單位

1.上海市城乡建设和交通委员会

黄　融　　
上海市城乡建设和交通委员会主任

下轄住宅建设协调处

刘海生
上海市城乡建设和交通委员会副主任兼上海市住房保障和房屋管理局局长、党组书记
分工：主持市住房保障和房屋管理局全面工作；分管委的住房保障、房屋管理和房地产开发市场监管工作。

2.上海市住房保障和房屋管理局

下轄房地产市场监管处

姓名：刘海生
职务：党组书记、局长
分工： 全面主持局党政工作。主管党组和行政事务，组织人事、资金管理和政策研究工作
简介： 刘海生，男，1956年6月生，汉族，大学学历，高级工程师，2008年11月起任上海市住房保障和房屋管理局党组书记、局长

姓名：庞元
职务：党组成员、副局长
分工： 分管房地产开发、交易、住房制度改革、住房保障、房产产权产籍和私房落政、新闻报道、信息化建设等管理工作
简介： 庞元，男，1955年10月生，汉族，大专学历，高级工程师，2008年11月起任上海市住房保障和房屋管理局党组成员、副局长

长宁投诉中心 上海市长宁区长宁路599号一楼信访办 200051 22050628
长宁区建设和交通委员会 长宁路599号5楼 200050 22050000